近日，位于北京豐臺總部基地三期的保利悅大都匯項目連續(xù)簽約，成交金額破10億元，在提振市場復(fù)蘇信心的同時，亦引起業(yè)內(nèi)對其成績的探討。

事實上，作為央企與世界500強，保利始終立足于國際高度與視野來運營城市，從而引領(lǐng)商務(wù)變革。縱觀北京各保利項目的亮相，都成為商務(wù)區(qū)里程碑式的風(fēng)向標(biāo)。如此成就，與其擇址之道密不可分。

詮釋擇址之道

《中國經(jīng)營報》記者了解到，7月17日，保利悅大都匯成功簽約，單宗成交金額達(dá)3.2億元，時至20日，項目再次簽約，成交金額近8億元。在當(dāng)前市場尚未完全復(fù)蘇的情況下，保利卻以強勁的實力提振市場信心，成為帶動市場復(fù)蘇的新引擎。

有分析指出，北京定位為“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心”，而科技、金融等企業(yè)總部聚集的豐臺總部基地被業(yè)內(nèi)普遍視為承接北京科技創(chuàng)新發(fā)展的重要中心區(qū)域，在政策驅(qū)動和引導(dǎo)之下，位于豐臺總部基地三期金角的保利悅大都匯項目受到青睞實屬必然。

眾所周知，寫字樓選址始終以企業(yè)需求為導(dǎo)向，而需求又與城市發(fā)展密切相關(guān)。2018年，北京市發(fā)布了《新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2018年版)》(京政辦發(fā)〔2018〕35號)，明確指出，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)：東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。這也就意味著，未來北京南四環(huán)內(nèi)將很難出現(xiàn)新的商務(wù)區(qū)，北京悄然進(jìn)入了商務(wù)區(qū)“四環(huán)時代”。

但是縱觀北京商務(wù)區(qū)格局，不難發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的科技、金融商務(wù)區(qū)已逐漸呈現(xiàn)出不同程度的商務(wù)條件老化、土地供應(yīng)不足等問題，企業(yè)需求無法得到切實滿足，企業(yè)擇址的標(biāo)準(zhǔn)隨之發(fā)生變化。

在此背景之下，作為北京建設(shè)世界城市、發(fā)展城南行動計劃的重要組成部分，位于南四環(huán)核心位置的豐臺總部基地，成為了企業(yè)在“四環(huán)時代”下?lián)裰返氖走x之地。

經(jīng)過多年發(fā)展，豐臺總部基地定位于全國知名的總部經(jīng)濟區(qū)、北京重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和豐臺區(qū)核心的城市經(jīng)濟功能區(qū)，正在北京南部地區(qū)發(fā)展中發(fā)揮著核心的引領(lǐng)作用。

園區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍濃厚、發(fā)展布局成熟，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，多條地鐵交匯。而隨著大興國際機場的通航，聯(lián)動“五縱兩橫”立體交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)、人才、資金等要素也將會在“虹吸效應(yīng)”的影響下進(jìn)一步向京南區(qū)域匯聚，為區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展帶來新的活力。

周邊完善的配套支持為區(qū)域發(fā)展提供了強勁的動力和保障，如果豐臺總部基地是京南區(qū)域的名片，那么實力央企保利擇址于此，則是對這一名片“含金量”的有力背書。

博弈商辦市場

寫字樓與企業(yè)共生共榮，實力強勁的企業(yè)關(guān)注寫字樓所在區(qū)域的發(fā)展?jié)摿按帕Γ嘧⒅貙懽謽亲陨淼膬r值屬性。

北京自“四環(huán)時代”的號角吹響以來，京南四環(huán)稀缺的商業(yè)地塊越來越受到關(guān)注。基于對城市發(fā)展的精準(zhǔn)把控，保利緊跟時代潮流，擇址豐臺總部基地三期金角位置，匠心打造的悅大都匯項目，即為“四環(huán)時代”為數(shù)不多的商業(yè)地塊。

事實上，為嚴(yán)控非首都功能增量，加快構(gòu)建高精尖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，推動首都高質(zhì)量發(fā)展，北京對于四環(huán)內(nèi)新建大型公建項目采取了嚴(yán)格的限制措施。此外，大量的寫字樓曾被改造成酒店、公寓進(jìn)行租售，也一度引起政府的管控，推出被稱為“史上最嚴(yán)”的商辦類項目調(diào)控政策。

“一些商業(yè)項目，處于城市核心地段，將商業(yè)用房改為公寓類住宅進(jìn)行銷售，可以增加開發(fā)商利潤，也能在一定程度上滿足市場的住房需求，但是這與北京的首都功能定位及土地供需關(guān)系相違背，確實應(yīng)該調(diào)控。”一位業(yè)內(nèi)人士分析指出。

其分析稱，可以預(yù)見，受政策限制，未來北京四環(huán)內(nèi)的寫字樓將處于“稀缺”狀態(tài)，其中又存在許多曾被叫停的“商改住”項目，在空間格局上被分割成極小的單元，并不適用于商業(yè)、辦公環(huán)境。這一點，也可從相關(guān)政策中強調(diào)“最小分割單元不得低于500平方米”得以體現(xiàn)。

此外，市場上還存在一些工業(yè)用地性質(zhì)的寫字樓，但是商業(yè)用地上的房產(chǎn)可以經(jīng)商、可以轉(zhuǎn)讓，工業(yè)用地原則上只能是產(chǎn)權(quán)人用于工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，不得分割、不得轉(zhuǎn)讓，并不具備投資價值。

“四環(huán)內(nèi)商辦類物業(yè)新增供應(yīng)不足，存量中真正意義上的‘純’寫字樓并不多，這些因素也進(jìn)一步凸顯如保利悅大都匯等此類項目的價值。”上述分析人士如是表示。

締造商務(wù)典范

保利擇址之道，是對城市發(fā)展脈絡(luò)的清晰認(rèn)知之道，亦是商辦物業(yè)的升級之道。

據(jù)了解，早在2015年，北京保利就已經(jīng)開始探索商辦自持運營的模式，通過對保利地產(chǎn)乃至保利集團的金融、科技、文化等資源進(jìn)行全方位整合，進(jìn)而形成聯(lián)動保障的“資產(chǎn)長城戰(zhàn)略平臺”，打造保利商辦“商務(wù)頭等艙，資產(chǎn)守護者”的品牌形象。

縱觀保利商辦在北京的布局，截至目前，已匯聚了國門名片望京保利國際廣場、商務(wù)坐標(biāo)薊門橋薊門壹號、水幕旗艦通州運河保利大都匯、天空之城昌平科學(xué)城保利未來大都匯、商業(yè)熱島京西歡樂大都匯等十大綜合體，項目遍布北京各大商圈核心。

如對京南地區(qū)悅大都匯項目的布局和擇址，保利商辦就展現(xiàn)出了卓越的區(qū)域價值研判和商業(yè)策略。保利悅大都匯項目正是緊抓京南發(fā)展熱點，扼守最后四環(huán)黃金位，通過前瞻企業(yè)需求，堅持重度運營，源源不斷地釋放城市未來生命力。

在當(dāng)前市場需求放緩的情況下，保利悅大都匯項目單月連續(xù)成交破10億元，無異于一匹“黑馬”，這也進(jìn)一步印證了保利商辦擇址之道釋放的巨大紅利。

位于豐臺總部基地三期核心區(qū)域的保利悅大都匯項目，不單單是一個區(qū)域價值的延展，更是締造了一個新商辦項目的典范。項目立足豐臺總部基地將自然、生態(tài)元素與北京典型城市機理相結(jié)合的功能架構(gòu)之上，與已建成區(qū)緊密聯(lián)動，形成文化景觀、商務(wù)休閑于一體的商業(yè)核心。

據(jù)了解，其規(guī)劃3棟純商務(wù)寫字樓，可提供5萬平方米的企業(yè)總部空間，3棟建筑樓梯呈“品”字形排布，圍合形成地塊北側(cè)近7000平方米的內(nèi)部園林，囊括社群式綠化、藝術(shù)雕塑、互動式景觀小品等，創(chuàng)造了更為舒適、自在的新型商務(wù)辦公氛圍。

項目整體全玻璃幕墻立面，三面采光，高位開窗，可提供開闊的觀景視野。南北雙拼設(shè)計，布局方正，3米凈層高，空間無梁柱，提高空間使用率，可自由分割組合，滿足不同企業(yè)主辦公需求。一樓商務(wù)大堂，8.2米層高，連接園林，并設(shè)咖啡會客廳。

項目還集聚科技內(nèi)核，搭載VRV空調(diào)系統(tǒng)加新風(fēng)系統(tǒng)，關(guān)注建筑的低碳環(huán)保及“空氣、水、營養(yǎng)、光、健身、舒適、精神”7大健康體系，為LEED金級+WELL國際雙認(rèn)證綠色建筑，為企業(yè)營造綠色環(huán)保、生態(tài)智慧的商務(wù)辦公環(huán)境。