日歷翻至七月，上半年火熱的土地市場終于落下帷幕。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年1-6月全國300城市土地出讓總金額為23716億元，同比增長3%。其中，杭州上半年收金1564億元，連續(xù)三年居年中榜首，上海以1313億元緊隨其后。

和整體大環(huán)境相似，上半年，上海土拍市場也呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的基調(diào)。受疫情影響，3月份僅成交2地塊，4月逐漸恢復(fù)至6塊，5、6月更是持續(xù)走高至11、18塊地。

163宗地，1313億

縱觀上半年申城土地市場，量價(jià)齊升和百花齊放是其中最為顯著的兩大特征。

一季度受疫情影響，全國300城土地交易同比減少。二季度，各地政府開始明顯加大土地供應(yīng)力度。4月，上海祭出“組合拳”支持土地市場，明確加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量。

各區(qū)域開始積極推介，去年因人才新政而站上風(fēng)口的臨港在推介會(huì)上宣布，全年臨港新片區(qū)將出讓152幅地塊，其中住宅43幅，商業(yè)地塊58幅，152幅地塊中上半年計(jì)劃出讓81幅，主要集中在5、6月份。隨后，嘉定、寶山、浦東、靜安四區(qū)也一次性推介50幅地塊。

開倉放糧的效果顯而易見。上半年，上海總計(jì)出讓163宗地塊，其中涉宅用地47宗。對比來看，2019年上海共出讓62幅(涉)宅地，2018年僅34幅。這也意味著上海土地市場連續(xù)三年在持續(xù)放量。今年上半年出讓的(涉)宅地塊已達(dá)去年全年75%，超過前年全年總量。

成交金額方面，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年1-6月，上海土地出讓收入為1313億元，近乎為去年同期(687億元)的2倍。

除了量價(jià)齊升外，上半年，上海的土地市場更呈現(xiàn)出熱鬧的百花齊放。相較于往年國有背景開發(fā)商和規(guī)模性龍頭房企成大贏家，今年地塊的出讓結(jié)果更加分散。47塊涉宅地塊被33家不同的房企瓜分。除了常見的萬科、保利、金地等，還有許久未在上海有公開斬獲的寶華、上海大家、象嶼、紅星、正榮等。

上述現(xiàn)象主要是由于虹口地塊圍標(biāo)事件后，上海土拍規(guī)則發(fā)生了改變。此前，上海市土地出讓的有效申請人普遍是以“3人”為分界線，即參與報(bào)名的房企超過3家時(shí)，通過綜合評分選出總分排名前3的房企，進(jìn)入最后的招標(biāo)出讓環(huán)節(jié)。而國企和龍頭房企通常在“評分制”中占據(jù)優(yōu)勢，很多中小房企甚至沒有機(jī)會(huì)進(jìn)入競價(jià)環(huán)節(jié)。

4月后這一政策有所松動(dòng)，名額由“3人”變?yōu)?ldquo;6人”，有些地塊甚至提高至“10人”，很多中小房企由此拿到競價(jià)環(huán)節(jié)的入場券，而渴望在申城開疆拓土的它們也通過一擲千金拿下了期望中的地塊。

賣地大戶是遠(yuǎn)郊

雖然上半年上海放出了47幅涉宅地塊，但位于配套成熟、寸土寸金市中心的依然屈指可數(shù)，遠(yuǎn)郊區(qū)域仍然是交易主力。

具體來看，浦東新區(qū)以11幅成為賣地大戶，其中8幅位于臨港，另外3幅分別位于唐鎮(zhèn)、高橋等遠(yuǎn)郊地區(qū)。根據(jù)臨港計(jì)劃開啟的“大批發(fā)”模式——全年出讓152幅地塊，住宅43幅，下半年臨港仍將有逾30幅宅地出讓。

放出9幅地塊的青浦區(qū)域和7幅地塊的寶山區(qū)緊隨浦東之后。嘉定、奉賢、松江分別出讓了6幅、4幅、3幅地塊，金山和閔行各出讓2幅。長寧和黃浦無地可放，崇明、靜安、普陀、徐匯均放出1幅。

然而，即便浦東、青浦成為“賣地大戶”，但由于地塊所處位置較為偏遠(yuǎn)，價(jià)值較市區(qū)依然有不小的差距。從收金結(jié)果來看，徐匯區(qū)以310.5億元位居榜首，其2月拍出的黃浦江南延伸段WS3單元組團(tuán)地塊，共有28個(gè)分地塊構(gòu)成，成交總價(jià)高達(dá)310.5億元，一舉刷新了上海土地交易的總價(jià)紀(jì)錄。僅此一幅地塊的收入便超過浦東、青浦的19幅地塊的總和。

除徐匯、浦東、青浦外，寶山、嘉定兩區(qū)上半年土地收入也超百億，普陀區(qū)和崇明區(qū)以9.1億元和6.6億元排名末端。

哪些房企是贏家

從交易數(shù)量來看，大名城成為最終贏家。6個(gè)月時(shí)間里，大名城積極補(bǔ)倉，除了浦東2幅地塊外，在松江、青浦、奉賢均有收獲，以5幅的數(shù)量位居房企榜首。

上半年，大名城在上海拿地超過45億元，而其2019年全年凈利潤不過7.44億元，如此出血式的“補(bǔ)倉”是因?yàn)楫?dāng)前大名城在上海的土儲已幾乎耗盡，三個(gè)在售項(xiàng)目——大名城名郡、大名悅?cè)A庭和大名城紫金軒已近售罄狀態(tài)。這也意味著，大名城在其營收重要貢獻(xiàn)城市上海的余糧已不多，如不及時(shí)補(bǔ)倉或?qū)⒈粍?dòng)退出。其在2019年年報(bào)中透露的戰(zhàn)略方向是“2020年要繼續(xù)聚焦發(fā)展一、二線城市，大力發(fā)展以上海為核心的長三角一體化城市群項(xiàng)目的獲取……”加大馬力深耕上海無疑是這一戰(zhàn)略下的一大動(dòng)作。

雖然大名城拿下5幅地塊，但交易金額僅排在第五名，高居榜首的是斥資近311億元拿下徐匯區(qū)黃浦江南延伸段的香港置地。該地塊為超大型綜合體，可售商品住宅占比僅約2.5%。這一交易作價(jià)也是上半年全國住宅用地成交總價(jià)第一，高于第二名龍光在深圳所拿地塊近200億元。

上半年，上海第二高價(jià)地塊由央視主持人董卿丈夫密春雷的覽海控股以底價(jià)60億元摘得，該地塊是靜安區(qū)一宗商地，樓面價(jià)達(dá)50846元/平方米。

除了大名城之外，港城開發(fā)、金地、萬科也馬不停蹄拿下了3幅地塊。其中，金地斥資93億元奪下嘉定2幅地塊和青浦1地塊，溢價(jià)率在20%-35%左右。

萬科則在寶山楊行連奪3個(gè)舊改項(xiàng)目，且均為0溢價(jià)拿地，成本較低，項(xiàng)目后期聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)。

去年以38.81億元的總價(jià)拿下青浦區(qū)徐涇板塊四幅宅地后，瑞安上半年再度于青浦奪下2幅地塊。其自2010年開始已經(jīng)在“大虹橋”投資，瑞安房地產(chǎn)主席羅瑞康曾表示，一直堅(jiān)定看好長三角貿(mào)易及虹橋商業(yè)樞紐的前景。

今年以來對規(guī)模訴求愈發(fā)強(qiáng)烈的建發(fā)除了在大本營廈門加大拿地力度外，也在發(fā)力上海，寶山拿地后不久又在閔行落子，總計(jì)金額35.32億元。

臨港啟動(dòng)“大批發(fā)”后，萬達(dá)也成為常客。6月11日，萬達(dá)以總價(jià)12.39億元拿下臨港一地塊后，13天后再以8.1億元競得臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)一宗商住用地。其中一宅地溢價(jià)率高達(dá)53.13%，為上半年在上海拍出的宅地中溢價(jià)率最高。

此外，大家地產(chǎn)、光明、紅星、景瑞、新城、徐匯、陽光城、豫園商城、正榮等也成功完成補(bǔ)倉。

通過收購華僑城曲線進(jìn)入上海市場的祥源控股，今年上半年終于在一級市場拿下地塊。6月16日，祥源控股以10.74億元摘得嘉定南翔一宅地，這也是南翔在經(jīng)歷了近6年的長期“斷供”后再出宅地。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦在接受記者采訪時(shí)表示，隨著大量房企重心聚焦一二線城市，且不少將總部遷至上海，上海土地市場的競爭會(huì)愈發(fā)激烈。考慮到維持市場活躍度，預(yù)計(jì)下半年還會(huì)有不少?zèng)]有自持要求的土地入市，此類土地往往會(huì)產(chǎn)生20%到30%的溢價(jià)。

盧文曦判斷，今年上半年部分龍頭房企在上海土地市場的補(bǔ)倉動(dòng)作并不明顯，不排除下半年有加大投入的可能。而臨港片區(qū)作為上海大力發(fā)展的地區(qū)，匯集了諸多優(yōu)惠政策，預(yù)計(jì)今后臨港的土地交易將持續(xù)占據(jù)上海土地市場的較大比重。

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