千億銷售目標重壓下，禹洲地產大力舉債溢價拿地逆市狂奔，禍不單行的是受疫情影響一季度銷量下滑

在2019年度業績會上，禹洲地產的創始人及董事局主席林龍安再度提到千億目標，表示禹洲地產肯定“2020年將完成千億規模”。

然而就在一個多月前，國際評級機構穆迪和標普分別將禹洲地產“Ba3”企業家族評級列入評級下調觀察名單，以及將其長期發行人信用評級從“BB-”下調至“B+”，展望負面。

《每日財報》注意到，禹洲地產早在2017年就喊出千億銷售目標的，但是縱觀近年來禹洲地產的財務杠桿高居不下、盈利能力放緩、高溢價拿地等等種種隱憂，千億之路并非坦途。

增速放緩 毛利率下降

根據財報顯示，2019年禹洲地產完成合約銷售額751.15億元，同比上升34.13%，相比2018年的“未及預期”，取得了合約銷售超額完成12%的成績。

然而，銷售增長的同時，2019年禹洲地產實現營業收入為232.41億元，同比減少4.38%，凈利潤增幅降至個位數，同比增長約6.46%至39.67億元。

值得注意的是，禹洲凈利潤的增長卻大部分源于其出售附屬公司所得。2019年，禹洲地產出售廈門、南京、合肥及天津的附屬公司或其控股權。年報數據顯示，其他收入及收益由2018年的4.97億元大幅增加至2019年的21.68億元。其中，出售附屬公司獲得收益約14億元。

此外，2019年禹洲地產的銷售及營銷成本、行政開支以及其他開支三項數據大幅增長，吞噬了利潤空間。根據年報數據顯示，禹洲地產的銷售及分銷成本，達到6.59億元，按年增長43.65%。而行政開支則上升到10.90億元，較2018年同期增長79.92%。此外，其他開支中，禹洲還計提了1.89億元的商譽減值，導致期內開支成本同比激增490%，達到3.10億元。

另外，《每日財報》通過梳理發現，2014年~2019年，禹洲地產合約銷售金額分別為120.13億元、140.18億元、232.57億元、403.60億元、560.29億元、751.15億元快速擴大。

但從增長率來看，2015年~2019年，禹洲地產合約銷售金增長率分別為16.69%、65.91%、73.54%、38.82%、34.06%，在2016年和2017年的高速增長后，其合約銷售規模增長正在減緩。

與此同時，禹洲地產在這幾年間不僅凈利潤下滑，其毛利和毛利率亦下降趨勢明顯。從2016年至今，禹洲地產的毛利率則分別為36.27%、35.4%、30.72%、26.21%，已連續4年下滑，尤其2019年，禹洲地產毛利約為60.92億元，相比2018年減少約18.42%。

溢價拿地 負債率上升

近幾年禹洲地產一直在努力向千億規模進擊，拿地自然是第一步，多地土拍市場均有禹洲地產的身影。

數據顯示，2019年上半年，禹洲便以141.3億元權益地價獲得14宗地塊，且大部分土地均為溢價成交，溢價率超過30%的逾6宗，其中亦不乏溢價極高的土地。

例如，2019年3月公司以27.3億元摘得安徽合肥包河區S1901地塊，溢價率達121%;2019年5月，6億元摘得的成都錦江區三圣鄉華新村24畝宅地，溢價率高達134%。

溢價拿地給禹州地產帶來最直接的影響就是其不斷攀升的負債規模，禹州地產的財務杠桿始終維持在80%之上居高不下，2019年總負債已飆升至千億以上。最新數據顯示，報告期內，禹洲地產的總資產為1464.35億元，總負債1177.08億元，凈資產287.28億元，資產負債率80.38%，凈負債率為65.64%。

另外，瘋狂溢價拿地的同時，禹洲地產加大了發債力度以融資“補窟窿”，然而融資成本也隨之增加。2019年其融資成本達7.12%，較上一年的6.02%上升了1個多百分點。根據統計數據顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，相對來說，禹洲地產的融資成本已處于行業平均水平之上。

不難發現，禹洲地產對債券融資依賴度越來越高，數據顯示，2016年~2018年，禹洲地產的債券融資占比分別為21.35%、47%和49.37%，其中加上2020年1月7日發行的美元債，禹洲地產當前未結清的美元債規模達56.45億美元。

值得注意的是，2019年禹洲地產的公司債券、計息銀行及其他借款均出現不同程度的下滑，而優先票據卻激增201.57%。同時由于近幾年禹洲地產營收增速明顯慢于拿地及銷售增速，其存貨周轉率也接連下滑。

千億銷售目標重壓下，禹洲地產大力舉債溢價拿地逆市狂奔。但是其2020年一季度的表現并不樂觀，受到疫情影響，禹洲地產累計銷售金額為103.62億元，同比下滑5.81%，僅完成千億目標的10.36%。